Immobilier ancien : Les vrais enjeux de la rénovation énergétique après la fin du DPE F & G

Immobilier ancien : Les vrais enjeux de la rénovation énergétique après la fin du DPE F & G en 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location. Cette mesure, inscrite dans une logique de transition écologique, s’étendra progressivement aux biens classés F à partir de 2028, puis aux logements classés E d’ici 2034. Pour les investisseurs et propriétaires de biens anciens, cette évolution réglementaire impose une transformation profonde dans leur stratégie patrimoniale.

Comprendre les impacts réglementaires

L’objectif affiché par le législateur est clair : sortir les « passoires thermiques » du parc locatif et améliorer la qualité environnementale du logement en France. Cette interdiction, couplée à d’autres contraintes comme l’audit énergétique obligatoire pour la vente de logements F et G, repositionne la performance énergétique comme un critère déterminant dans la valorisation des biens immobiliers anciens.

Valorisation, attractivité et mutation du marché

L’effet est déjà perceptible sur le marché : les logements bien classés au DPE gagnent en attractivité, tandis que les biens énergivores perdent de la valeur. Cette tendance concerne aussi bien la location que la revente.

Les écarts de prix et de loyers se creusent :

• Jusqu’à 452 € de différence au m² entre un bien classé DPE D et un bien classé G.

• En location, une baisse moyenne de 1 à 1,2 €/m² est observée pour les passoires thermiques.

De plus en plus d’acquéreurs recherchent des logements déjà rénovés ou facilement rénovables, ce qui renforce la pression sur les propriétaires de biens anciens non conformes.

Rénover dans l’ancien : quels défis concrets ?

La rénovation énergétique dans l’ancien s’accompagne de contraintes techniques et parfois patrimoniales. Les bâtiments construits avant 1948, souvent en centre-ville ou dans des zones à forte valeur historique, posent des défis spécifiques : murs épais, fenêtres classées, interdictions de façade modifiée… Autant de réalités qui rendent les travaux plus complexes et plus coûteux.

Des dérogations peuvent exister pour les immeubles classés ou inscrits, mais celles-ci ne doivent pas servir d’excuse à l’inaction. Une rénovation intelligente et progressive est généralement possible, à condition d’être bien accompagnée.

Quelles aides pour financer les travaux en 2025 ?

Les pouvoirs publics ont renforcé les dispositifs d’aide afin d’accélérer la transition énergétique du parc ancien. En 2025, les propriétaires peuvent encore bénéficier de plusieurs mécanismes attractifs :

• MaPrimeRénov’ : jusqu’à 11 000 € par geste ou 90 % du coût total pour une rénovation globale accompagnée.

• Éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € remboursables sur 20 ans.

• TVA réduite à 5,5 %, prime énergie, subventions locales, aides pour les copropriétés…

Cependant, ces aides sont de plus en plus ciblées. À partir de 2026, les rénovations ponctuelles seront moins soutenues, au profit des projets globaux et accompagnés. Une anticipation devient donc indispensable pour bénéficier des meilleures conditions.

Quelles solutions techniques privilégier ?

Les solutions techniques évoluent rapidement. L’isolation thermique reste le pilier de toute rénovation énergétique réussie, avec des matériaux de plus en plus performants : isolants biosourcés, fibres de bois, laine de coton ou aérogels.

En complément, les équipements énergétiques jouent un rôle clé :

• Pompes à chaleur, chaudières à très haute performance, ventilation double flux.

• Intégration d’énergies renouvelables : panneaux solaires, micro-éoliennes, chauffe-eaux thermodynamiques.

• Gestion domotique de l’énergie pour optimiser la consommation au quotidien.

Ces investissements permettent d’améliorer significativement la note DPE du bien, tout en apportant du confort et une meilleure maîtrise des charges.

Un marché en transformation

Le marché immobilier ancien est en pleine recomposition. La part des logements F et G proposés à la location a diminué de moitié entre 2021 et 2025. En parallèle, leur part sur le marché de la vente augmente, preuve d’un désengagement de certains propriétaires peu disposés à investir dans la rénovation.

Ce mouvement crée un nouvel équilibre :

• Les biens déjà rénovés ou classés A à D prennent de la valeur.

• Les passoires thermiques non rénovées deviennent des opportunités d’achat pour les investisseurs avertis prêts à engager des travaux.

• Les quartiers historiques ou en rénovation urbaine (où les aides sont renforcées) offrent des perspectives de valorisation intéressantes.

Conseils pour agir efficacement

Avant toute décision, il est essentiel d’évaluer précisément la situation énergétique du bien, d’identifier les travaux prioritaires et de bâtir un plan de rénovation cohérent. Une approche segmentée par étapes (isolation, chauffage, ventilation) permet souvent d’éviter les erreurs et d’étaler les dépenses.

Les bons réflexes à adopter :

• Faire réaliser un audit énergétique fiable.

• Consulter les dispositifs d’aides en amont.

• Solliciter des professionnels qualifiés RGE pour garantir l’éligibilité aux subventions.

• Privilégier une rénovation globale si le bien est classé F ou G.

Ce qu’il faut retenir

La fin de la location pour les DPE F & G en 2025 est bien plus qu’un tournant réglementaire : c’est un basculement structurel du marché de l’immobilier ancien. Pour les investisseurs comme pour les propriétaires occupants, il est désormais impératif de penser rénovation, performance énergétique et stratégie patrimoniale à long terme. Anticiper, se faire accompagner et investir intelligemment permettront non seulement de préserver la valeur du patrimoine, mais aussi de répondre aux nouvelles attentes des locataires et des acheteurs.