Immobilier de bureaux à Lyon : le marché souffre, mais les opportunités se précisent

Un marché qui ralentit mais ne s’effondre pas

Le début de l’année 2025 marque un coup de frein sur le marché lyonnais de l’immobilier tertiaire. Après une fin 2024 plutôt dynamique, le premier trimestre s’inscrit dans une tendance nettement plus prudente. Le volume de bureaux placés recule de 22 % en un an, pour atteindre 44 664 m². Dans le même temps, le nombre de signatures diminue de 16 %, ce qui témoigne d’un climat de décision plus lent de la part des entreprises.

Ce ralentissement est principalement dû à un contexte macroéconomique incertain. L’inflation persistante, la hausse du coût de l’énergie et les ajustements post-Covid en matière de travail hybride pèsent sur les projets immobiliers. Les entreprises sont plus sélectives, plus attentistes, et cherchent désormais des surfaces qui répondent à des critères très précis.

Nouvelles attentes, nouvelles exigences

Ce que les utilisateurs recherchent aujourd’hui n’a plus rien à voir avec les standards d’avant 2020. L’époque des grands open spaces uniformes s’éloigne au profit de bureaux modulables, bien desservis, performants énergétiquement et adaptés à des organisations hybrides. À Lyon, les petites et moyennes surfaces bien situées, notamment à la Part-Dieu, concentrent une part importante de la demande. Elles offrent la flexibilité et le confort attendus, dans un environnement professionnel dense et accessible.

Ce recentrage s’explique aussi par l’essor du télétravail, qui pousse les entreprises à repenser leur rapport aux mètres carrés. La qualité de l’espace prime désormais sur la quantité, ce qui oblige les propriétaires à adapter leur offre.

Des loyers qui résistent dans le neuf

Malgré le repli de l’activité locative, les loyers des bureaux neufs ou récemment régénérés affichent une relative stabilité. Dans le quartier de la Part-Dieu, référence du tertiaire lyonnais, les loyers prime se situent entre 340 et 380 €/m²/an. Cette légère hausse par rapport à 2024 s’explique par le maintien de la demande sur les immeubles de qualité, notamment ceux qui ont fait l’objet de réhabilitations patrimoniales.

En revanche, le stock de bureaux de seconde main continue de croître. On observe une augmentation de 33 % de cette offre sur un an, ce qui confirme la difficulté à relouer certains actifs vieillissants. Avec plus de 516 000 m² disponibles immédiatement, le marché lyonnais est à la croisée des chemins : entre des immeubles obsolètes à revaloriser et des opérations neuves à rentabiliser.

Miser sur des actifs bien positionnés

Les investisseurs et utilisateurs avertis cherchent désormais à cibler des biens qui répondent à plusieurs exigences simultanées : emplacement stratégique, conformité environnementale, modularité et visibilité à long terme. Cela se traduit par une préférence nette pour les immeubles récents ou rénovés, notamment ceux situés dans les secteurs dynamiques de l’agglomération.

À Lyon, trois zones restent particulièrement attractives :

• La Part-Dieu, cœur d’affaires historique, bénéficie d’une excellente accessibilité et d’un fort potentiel locatif.

• Vaise, avec ses projets de redynamisation, séduit les entreprises à la recherche de prix compétitifs et de proximité avec le centre.

• La Confluence, symbole de la mixité urbaine, attire les structures soucieuses de leur image et de leur empreinte environnementale.

Réhabiliter ou transformer : deux pistes d’action

Face à la vacance croissante de certains bureaux anciens, deux stratégies émergent. La première consiste à réhabiliter des bâtiments existants pour les adapter aux normes environnementales et aux usages contemporains. Ces projets peuvent bénéficier de subventions ou d’incitations fiscales locales, notamment pour les immeubles classés ou situés en ZAC.

La seconde option, plus audacieuse mais soutenue par la loi de Finances 2025, est la transformation de bureaux en logements. Le texte prévoit une exonération de taxe sur les bureaux si l’actif est converti en logement dans un délai de 4 ans. Ce levier fiscal encourage une mutation d’usage pertinente dans les quartiers où la demande résidentielle est forte et où les bureaux sont structurellement vacants.

Une dynamique locative à géométrie variable

La demande locative se concentre sur des surfaces inférieures à 5 000 m², souvent entre 1 000 et 3 000 m², correspondant aux besoins des PME et des sièges régionaux. Les quartiers centraux voient leurs loyers augmenter tandis que les secteurs périphériques enregistrent une stagnation, voire une baisse, accompagnée d’une vacance croissante.

Ce phénomène reflète une tension croissante entre la qualité de l’offre et les attentes des utilisateurs. Les immeubles peu performants, mal situés ou énergivores auront de plus en plus de mal à trouver preneur sans travaux lourds.

Zoom sur la fiscalité immobilière 2025

La loi de finances pour 2025 introduit plusieurs évolutions majeures pour les investisseurs :

• Réduction des abattements pour les plus-values, augmentant la fiscalité en cas de revente après détention longue.

• Suppression de la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA).

• Mise en place d’un nouveau dispositif fiscal incitatif dans les zones dégradées, avec exonérations de taxe foncière et amortissements accélérés pour les projets de rénovation ou de reconversion.

Ces évolutions appellent à une gestion plus stratégique du patrimoine immobilier professionnel, en tenant compte des critères d’implantation, de performance énergétique et des dispositifs locaux d’accompagnement à la transformation.

Quelles opportunités concrètes pour 2025 ?

Dans un marché qui se complexifie, certaines pistes se dessinent pour les investisseurs comme pour les entreprises :

• S’orienter vers des actifs neufs ou rénovés : bien positionnés, mieux valorisés, et plus simples à louer ou à occuper.

• Profiter des aides à la réhabilitation : notamment dans les quartiers ciblés par la politique de renouvellement urbain.

• Explorer les transformations d’usage : convertir des bureaux vacants en logements ou en locaux mixtes (coworking, tiers-lieux).

• Cibler les formats de 200 à 1 000 m² : qui répondent à la fois à la flexibilité souhaitée par les entreprises et à une demande structurelle plus résiliente.

Penser long terme, investir intelligemment

Si le marché lyonnais des bureaux connaît un ralentissement, il ne s’effondre pas. Au contraire, il se réinvente sous la pression des usages, des normes et des stratégies d’optimisation. Dans ce contexte mouvant, les actifs bien situés, performants sur le plan énergétique et pensés pour les usages de demain tirent leur épingle du jeu.

Pour les investisseurs, cela signifie repenser leurs critères d’arbitrage, intégrer les évolutions fiscales et urbaines, et privilégier les opérations à forte valeur ajoutée, qu’elles soient locatives ou de transformation. Le bureau de demain ne sera plus un produit figé, mais un actif vivant, au cœur d’une stratégie patrimoniale réfléchie.